现在做什么事，都讲究一个成团。
素人选秀节目，团！乘风破浪，团！疫情买菜，团！买房，也团！
咋说呢，房子虽然没有白菜价，但买房子的方式越来越像买白菜了。
团购买房，价格优惠，相对有保障，怎么看都是利好。但实际情况却是，没死在看房的路上，却死在了成团的夜晚。
01
团购是怎么个团法
据不完全统计，6月以来，包括广州增城、山西太原、广东中山、辽宁沈阳、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱、四川巴中、湖北黄冈、吉林长春等城市都发布过“购房团购”相关政策或活动。
这其中，大部分是三四线城市，少部分是楼市降温明显的二线省会城市，总的来说，都是人口流出压力比较大的省份。
也好理解，这些城市本身缺乏较大的产业留住人才，主要财政收入也是以房地产为主，也就形成了房子越盖越多，人越来越少的局面。所以必须积极调动当地人买房，从政策内容看也相符。
例如吉林长春，政策主要面向机关单位和国有企事业单位，以及大专院校、科研院所。
也就是说体制内的公务员，或者在高校工作的人是有机会参与团购买房。这就和以前公务员、教师等编制内的人员买房有优惠的政策差不多，而这些人也大部分都是当地人。
当然也有例外，比如四川眉山，就主要聚焦市外购房群体，但这也与眉山本身的城市定位有关，眉山的产业发展主要以文旅和康养为主，住房消化确实需要一部分外来人口解决。这也体现了我们目前因城施策的特点。
不过无论是针对哪一类群体，团购的价格限制都大同小异。比如浙江桐庐，一次性团购10套房和20套房的，价格可以分别下降3%和5%；湖北黄冈对20人以上的团，价格优惠不低于3%。
同时，也有不少城市规定，开发商给予的团购优惠，不计入商品房备案价格跌幅比例范围，也就是开发商以团购打折方式出售房源，不会影响楼盘的价格浮动。所以对于开发商来说，团购房其实是单独拿出来卖的。
而准备成团的购房者由于消费力集中，再加上有政策支持，于是有了很大的议价权利，在这过程中，团体的安全性比个人购房者更高，降低被骗或者是被套路的概率，如果出现问题，在后期维权方面也比个人购房者更有优势。
所以，团购买房本质上来看，其实是开发商与团购企业代表之间的一次博弈，政府并不从中受利。想买房，只需要在自己单位团购人，就可以了。
按这个道理，应该很容易成团才对，那为何政策出台这么多，却鲜见成功成团的呢？
02
为什么成团难？
众所周知，地方公务员的收入，是与地方财政挂钩的，地方财政没钱，公务员就没工资。
事业单位呢，刚入行的年轻人，手里没钱买房，中层的干部，或许还会考虑置换。
农民和大学生想要买房，大概需要掏空家里的积蓄才有机会。
加上几年疫情下来，体制内外收入都有所下降，所以没钱是第一层因素，但不是最关键的因素。
二，需求太少。
商品房，本质是商品，必然遵循基本的供需关系。
目前，我国住房库存量已经达到了一个非常夸张的地步，根据克而瑞数据，当下全国的狭义库存总量为5.98亿平方米，而广义库存达到惊人的38.47亿平方米。
按人均住房面积40平米来算，目前已建成的楼房库存足够1495万人居住，相当于半个北京市，如果将未建成的也包括进去，这个数字将达到9617万。
足足有一亿人的住房库存，正在或即将矗立在中国的大地上。
供给太多，但需求完全不足，大部分三四线城市，库存去化周期都在20年以上。
在没有新增长极的三四线城市，越没钱，就越想卖地，卖地越多，库存就越多。但由于产业单一，人才都往外跑，导致二手房空置率居高不下，库存更无法消化。简单的逻辑，却足以拖垮任何一个小城市。
再加上楼市整体信心不足，团购就算有优惠叠加，实际效果依然会打折扣。这也就说明，当整个市场信心依然处于相对底部的话，那么团购所起到的提振效果就会相对有限；而对于一些已经触底并开始回升的城市来说，团购所起到的作用才会更加明显。
另外，团购买房也有它的弊端。那就是房源质量无法保证，容易产生跟风购买，反而忽略自身需求的现象。再加上开发商有可能也会以团购作为噱头，清仓手中的尾盘，房源质量大概率会参差不齐，就算在收房时出现问题，购房者也有可能因为价格便宜反而不再追究。
种种因素作用下，成团就变成了一个难以实现的愿望。
03
小结
从小麦换房，到号召公务员买房，再到号召领导买房，财政重压之下，小城市出过不少让人啼笑皆非的奇葩事件，足以看出他们手中的牌已经不多了，团购有可能是最后的底牌了。
但从实际情况看，真正能够成团的城市却少之又少，这张牌最终能起到的作用，恐怕也只杯水车薪，如果不能找到产业升级的方向，吃老本永远没有未来。
房地产迟早要褪去金融属性，回归居住属性，大多数三四线城市必须尽快认清这点。
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